Immobilienfinanzierung auf Mallorca mit Bank oder Eigenkapital

was ist besser? Immobilienfinanzierung Mallorca mit Bank oder Eigenkapital?

Immobilienfinanzierung auf Mallorca mit Bank oder Eigenkapital? Was ist besser?

In diesem Beitrag lesen Sie mehr über die drei wichtigsten Argumente, die gegen eine Immobilienfinanzierung auf Mallorca mit Bank sprechen. Aber natürlich sprechen wir auch über die Gründe, die für spanische Banken sprechen.

Viele Menschen, die einen Immobilienkauf auf Mallorca planen, verschwenden überhaupt keine Gedanken an die Art und Weise der Finanzierung. Diese Glücklichen haben das Geld auf ihrem Festgeldkonto liegen. Und kaufen sich das Objekt der Begierde ganz einfach bar. Über 60% aller Immobilien auf Mallorca werden bar gekauft (Daten von 2017). Ohne Immobilienfinanzierung.

Das bedeutet aber anders herum: bei rund 15.000 Transaktionen pro Jahr sprechen wir also über rund 6.000 Finanzierungen auf Mallorca. Immobilienfinanzierungen auf Mallorca mit Bank.

Grund genug, sich einmal die Vor- und Nachteile einer Immobilienfinanzierung auf Mallorca mit Bank näher anzuschauen.

Aus meiner Beratungspraxis kenne ich die Vorurteile, die das Thema Immobilienfinanzierung auf Mallorca mit Bank betreffen. Hier einmal die drei häufigsten Vorurteile gegenüber einer Immobilienfinanzierung in Spanien:

  • wer das Geld nicht hat, soll sich diesen Luxus gar nicht leisten.
  • eine Ferienimmobilie ist keine Kapitalanlage. Also sollte man sie nur aus Barmitteln bezahlen.
  • ich spreche lieber mit meiner Hausbank in Deutschland. Die gibt mir die günstigsten Zinsen.

Alle diese Argumente haben einen wahren Kern. Dennoch macht es Sinn, den weit verbreiteten Vorurteilen, die für und gegen eine Immobilienfinanzierung auf Mallorca mit Bank auf den Grund zu gehen.

Fakten statt Meinungen.

Diese Argumente sprechen gegen eine Immobilienfinanzierung auf Mallorca mit Bank 

Richtig ist sicherlich: spanische Banken sind langsam, intransparent und teuer.

  • Langsam was den gesamten Prozess der Prüfung angeht (rechnen Sie mindestens mit drei Monaten).
  • Intransparent was das Angebot angeht: was ist ein simples Angebot, was ist eine verbindliche Zusage. Ab wann können Sie sich auf eine Kreditzusage wirklich verlassen? Schließlich möchten Sie nicht am Notartermin ohne Bank dastehen.
  • Teuer nicht nur was die Gebühren angeht, sondern auch teuer im Hinblick auf Wertgutachten, Notar, Register und Steuern. Da ist es nur Augenwischerei, dass die Steuern von Gesetz wegen von der Bank getragen werden. Die Bank legt die Kosten geschickt auf den Finanzierungskunden um. Sie will ja ein Geschäft machen und nicht drauflegen.

Lohnt es sich also wirklich, über eine Immobilienfinanzierung bei einer spanischen Bank nach zu denken?

Diese Argumente sprechen für eine Immobilienfinanzierung auf Mallorca mit Bank

Es gibt durchaus Argumente die für spanische Banken sprechen. Ich denke, es kommt auf Ihr Gesamtkonzept an.

  • Sie nutzen Ihr Ferienhaus meistens selbst und haben keine Sicherheiten in Deutschland, die Sie Ihrer Hausbank abtreten können.
  • Eine langfristige Hypothek über 10 oder 15 Jahre ist genau Ihr Ding.
  • Steuern sparen hatte Ihnen schon immer gefallen.

Ja, Sie haben richtig gelesen. Es kommt nämlich gegebenenfalls aus steuerlichen Gründen infrage, eine Hypothek in Spanien aufzunehmen. Immerhin reduzieren Sie dadurch eine Vermögenssteuer Pflicht, sofern sie denn gegeben ist. Das sollten Sie natürlich vorher von einem Steuerberater prüfen lassen.

Diese Fragestellungen sollten Sie kennen:

  • wenn die Immobilie keine Vermögenssteuerpflicht auslöst, ist der Gang zur Hausbank wahrscheinlich der vernünftigste Weg.
  • ist das so, dann sollte über andere Gestaltungsmöglichkeiten nachgedacht werden.
  • ist wirklich keine andere Alternative möglich, dann ist eine Finanzierung in Spanien geboten und genau dann sollte man eine solche prüfen.

Aber Achtung: gerade dann, wenn eine Finanzierung aus steuerlichen Gründen sinnvoll ist, sollte man nicht nur mit spanischen Banken sprechen. Es gibt nämlich nicht nur spanische Banken, die auf Mallorca Immobilienfinanzierungen anbieten. Sondern es gibt auch eine, wenn auch geringe Anzahl von Privatbanken in Deutschland, Luxemburg und der Schweiz, die gerne für Sie eine Finanzierung vor Ort prüfen. In diesem Fall sollte das Objekt aber mindestens 2 Millionen Euro kosten.

Natürlich haben auch diese Banken den strukturellen Nachteil der hohen Kosten einer spanischen Hypothek. Aber sie sind schneller, transparenter und günstiger.

Kosten einer spanischen Hypothek

Lassen Sie uns also einmal die Kostenbestandteile einer spanischen Hypothek genauer anschauen. Der grosse Vorteil der spanischen Bank: wenn Sie über eine lange Laufzeit finanzieren, dann trägt die spanische Bank die Kosten einer Eintragung. Die Privatbanken im Ausland sehen das in der Regel anders.

Auf dem Immobilienportal idealista finden Sie einen Rechner, da können Sie sich die konkreten Kosten einer Hypothek genau selber ausrechnen Die liegen für den Darlehensnehmer bei Null Euro. Er zahlt nur den vereinbarten Zinssatz.

Die Steuern der Eintragung zahlt die Bank. Und dieser Steuersatz wurde gerade im Januar diesen Jahres um ein Drittel (!) erhöht!

 

Kosten Hypothek auf Mallorca
hier können Sie online die Kosten einer Hypothek auf Mallorca berechnen

 

Was Idealista verschweigt sind die internen Abschlusskosten einer Hypothek. Da diese ja von Gesetz wegen von der Bank zu zahlen sind. Und damit über die gesamte Laufzeit des Darlehens abzuschreiben sind.

 

Kosten einer Brückenfinanzierung?

Gerade Kunden, die eine Brückenfinanzierung suchen, haben durch diese Gesetzeslage ein Problem: sie finden in Spanien keine Bank. Warum ist das so? Gerade weil es der Gesetzgeber nett gemeint hatte. Indem er den Verbraucher entlastet und die Bank zur Zahlung der Steuern verpflichtete, verkehrt sich in der Brückenfinanzierung für den Verbraucher der Vorteil in seinen Nachteil.

Für die Bank ist es einfach nicht lohnend, eine Finanzierung für lediglich ein Jahr Laufzeit zu genehmigen. Warum das so ist? Aufgrund der AJD, der Dokumentensteuer, sprechen wir über Gesamtkosten im ersten Jahr für die Bank von 1,5 % plus Notar und Register. Also rund 2%, die die Bank nicht von Ihnen verlangen kann, aber dennoch bezahlen muss. Refinanzierungskosten eingeschlossen belaufen sich für die Bank die Gesamtkosten Ihrer Brückenfinanzierung damit im ersten Jahr auf 5-6 %. In den Folgejahren sinkt dann die Belastung wieder, aber da haben Sie ja das Darlehen schon getilgt.

 

Finanzierung mit Eigenkapital

Es stellt sich also die Frage, ob es nicht einen besseren Weg zur kurzfristigen Finanzierung gibt.

Welche anderen Möglichkeiten gibt es, eine Immobilienfinanzierung in Spanien zu bekommen? Hier kommt das Thema Finanzierung mit Eigenkapital ins Spiel.

Oder anders gesagt:

gibt es nicht eine Möglichkeit, Anleger zu finden, die gerne 5% bis 6% Zins für eine einjährige Laufzeit hätten?

Seit Jahren beschäftige ich mich mit diesem Thema. Schließlich habe ich viele Jahre Erfahrung in der Immobilienfinanzierung in Spanien und kenne die Nachteile dieser Finanzierungsform.

Crowdfunding Mallorca – Eigenkapital bereitstellen und hohe Zinsen kassieren

Crowdfunding von Mallorca Immobilien ist eine intelligente Möglichkeit, eine win win Situation zwischen Kapitalgeber und Finanzierungskunden zu schaffen.

Der Finanzierungskunde nimmt über eine Crowdfundingkampagne Geld auf, zahlt einen Zinssatz von 5% und bedient seine(n) Funder (Finanzierer) nach einem Jahr.

Im Gegensatz zu den landläufig bekannten Kampagnen, die Sie von vielen Anbietern in Deutschland kennen ist es hier auf der Insel weder gewünscht noch notwendig, das Kapital von verschiedenen Anlegern zu poolen. Streng genommen sprechen wir dann von einer P2P Finanzierung. Aber selbst wenn es sich um eine Schwarmfinanzierung handelt: Anonymität ist auf Mallorca nicht gewollt. Kapitalgeber und Kapitalnehmer sollen sich kennen. Die Unterstützung durch den oder die Kapitalgeber macht mehr Freude, wenn jeder sieht, was er mit seinem Anlagebetrag bewirkt. Sehen Sie sich dazu dieses Video an:

 

vom Bauland zur Luxusimmobilie - Erklärvideo zeigt, wie man auf Mallorca Bauland erwirbt und darauf eine Luxusimmobilie baut.

 

Was macht Crowdfunding auf Mallorca so spannend?

  • Anleger und Finanzierungsnehmer kennen sich persönlich. 
  • In Spanien gibt es (im Gegensatz zu Deutschland) viele Möglichkeiten, sich als Kapitalgeber abzusichern.

Hier muss im Gegensatz zu Deutschland ein Crowdfunding-Darlehen auf Mallorca nicht nachrangig ausgestaltet sein.

  • Der Darlehensvertrag kann notariell beglaubigt werden.
  • Es kann eine Abtretungserklärung vereinbart werden.
  • Es kann eine Grundschuld beurkundet werden.

Fazit

Hausbank: Kunden, die ein Ferienhaus auf Mallorca zur Eigennutzung suchen, sind mit ihrer Hausbank am besten bedient. Es sollten allerdings Sicherheiten in Deutschland vorhanden sein.

Privatbank: braucht man eine Finanzierung lediglich um Steuern zu senken (Vermögenssteuer), dann ist der Gang zu einer internationalen Privatbank angebracht. 

spanische Bank: wenn weder Hausbank noch die Privatbank will, dann sollte man mit einer spanischen Bank sprechen. 

Eigenkapital: die Finanzierung mit Eigenkapital ist besonders interessant für Investoren, die Mallorca Immobilien als Kapitalanlage suchen. Hier steht die unkomplizierte Darlehensvergabe und die kurze Laufzeit im Vordergrund.

Interessante Alternative: Finanzierung mit der LBS.

 

 

Christoph Albeck
Christoph Albeck ist professioneller selbständiger Immobilien Investor. Er schreibt zum Thema Immobilien als Kapitalanlage: wie man mit Immobilien ein dauerhaft stabiles Einkommen erzielen kann. Welche Immobilien sich besonders gut für den Bestand eignen und wie man durch Projektentwicklung Mehrwert schafft. Schwerpunkt seiner eigenen Investments sind Mallorca Immobilien. Mit über 15.000 Transaktionen pro Jahr und mit Käufern aus aller Welt zählt Mallorca bei Experten zu einem der spannendsten Immobilienmärkten Europas. Christoph Albeck lebt seit über 30 Jahren auf Mallorca und natürlich prägt das Leben auf dieser wunderbaren und internationalen Insel seine Sicht der Dinge. Die Presse: „Christoph Albeck ist selber auf Mallorca als Immobilieninvestor und Bauträger tätig und kennt die Perspektive des Käufers. Er kennt die Zweifel, die sich bei einem Finca Kauf auf Mallorca zwangsläufig ergeben und gibt Tipps zur Immobiliensuche, zur günstigsten Finanzierung in Spanien und zu Steuern. Er hat nach seinem Abschluß als Diplom-Volkswirt (Universität Konstanz) jahrelang als Bankdirektor auf Mallorca gearbeitet.“ Profitieren Sie von seinem exzellenten Netzwerk und den besten Kontakten zu den führenden Maklern, Bauträgern, Rechtsanwälten und Bankdirektoren, indem Sie sich jetzt kostenlos zu seinem Newsletter anmelden.