Financiación inmobiliaria en Mallorca con banco o patrimonio

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Immobilienfinanzierung auf Mallorca mit Bank oder Eigenkapital? Was ist besser?

En este artículo puedes leer más sobre los tres argumentos más importantes en contra de financiar inmuebles en Mallorca con un banco. Pero por supuesto también hablamos de las razones que hablan por los bancos españoles.

Mucha gente que está pensando en comprar una propiedad en Mallorca no piensa en absoluto en el tipo de financiación. Estos afortunados tienen el dinero en sus cuentas de depósito fijo. Y simplemente compre el objeto de deseo en efectivo. Más del 60% de todas las propiedades en Mallorca se compran al contado ( datos de 2017 ). Sin financiación inmobiliaria.

Pero eso significa al revés: con unas 15.000 transacciones al año, estamos hablando de unas 6.000 financiaciones en Mallorca. Financiación inmobiliaria en Mallorca con un banco.

Motivo suficiente para profundizar en las ventajas y desventajas de la financiación inmobiliaria en Mallorca con un banco.

Por mi práctica de consultoría, conozco los prejuicios que afectan al tema de la financiación inmobiliaria en Mallorca con un banco. Estos son los tres prejuicios más comunes sobre la financiación inmobiliaria en España:

  • wer das Geld nicht hat, soll sich diesen Luxus gar nicht leisten.
  • eine Ferienimmobilie ist keine Kapitalanlage. Also sollte man sie nur aus Barmitteln bezahlen.
  • ich spreche lieber mit meiner Hausbank in Deutschland. Die gibt mir die günstigsten Zinsen.

Todos estos argumentos tienen un núcleo de verdad. No obstante, tiene sentido llegar al fondo de los prejuicios generalizados a favor y en contra de la financiación inmobiliaria en Mallorca con un banco.

hechos en lugar de opiniones.

Diese Argumente sprechen gegen eine Immobilienfinanzierung auf Mallorca mit Bank 

Ciertamente es cierto: los bancos españoles son lentos, poco transparentes y caros.

  • Langsam was den gesamten Prozess der Prüfung angeht (rechnen Sie mindestens mit drei Monaten).
  • Intransparent was das Angebot angeht: was ist ein simples Angebot, was ist eine verbindliche Zusage. Ab wann können Sie sich auf eine Kreditzusage wirklich verlassen? Schließlich möchten Sie nicht am Notartermin ohne Bank dastehen.
  • Teuer nicht nur was die Gebühren angeht, sondern auch teuer im Hinblick auf Wertgutachten, Notar, Register und Steuern. Da ist es nur Augenwischerei, dass die Steuern von Gesetz wegen von der Bank getragen werden. Die Bank legt die Kosten geschickt auf den Finanzierungskunden um. Sie will ja ein Geschäft machen und nicht drauflegen.

Entonces, ¿realmente vale la pena plantearse la financiación inmobiliaria con un banco español?

Diese Argumente sprechen für eine Immobilienfinanzierung auf Mallorca mit Bank

Definitivamente hay argumentos a favor de los bancos españoles. Creo que depende de tu concepto general.

  • Sie nutzen Ihr Ferienhaus meistens selbst und haben keine Sicherheiten in Deutschland, die Sie Ihrer Hausbank abtreten können.
  • Eine langfristige Hypothek über 10 oder 15 Jahre ist genau Ihr Ding.
  • Steuern sparen hatte Ihnen schon immer gefallen.

Sí, has leído bien. Puede ser posible contratar una hipoteca en España por motivos fiscales. Al fin y al cabo, esto reduce la obligación de pagar el impuesto sobre el patrimonio , si es que existe. Por supuesto, debe hacer que un asesor fiscal verifique esto de antemano.

Debes saber estas preguntas:

  • wenn die Immobilie keine Vermögenssteuerpflicht auslöst, ist der Gang zur Hausbank wahrscheinlich der vernünftigste Weg.
  • ist das so, dann sollte über andere Gestaltungsmöglichkeiten nachgedacht werden.
  • ist wirklich keine andere Alternative möglich, dann ist eine Finanzierung in Spanien geboten und genau dann sollte man eine solche prüfen.

Pero ojo: sobre todo cuando la financiación tiene sentido por motivos fiscales, no conviene hablar únicamente con los bancos españoles. No solo hay bancos españoles que ofrecen financiación inmobiliaria en Mallorca. También hay un pequeño número de bancos privados en Alemania, Luxemburgo y Suiza que estarán encantados de comprobar la financiación in situ por usted. En este caso, el objeto debería costar al menos 2 millones de euros.

Por supuesto, estos bancos también tienen la desventaja estructural de los altos costos de una hipoteca española. Pero son más rápidos, más transparentes y más baratos.

Kosten einer spanischen Hypothek

Así que echemos un vistazo más de cerca a los componentes del costo de una hipoteca española. La gran ventaja del banco español: si financias a largo plazo, el banco español corre con los gastos de una entrada. Los bancos privados en el extranjero generalmente ven las cosas de manera diferente.

En el portal inmobiliario idealista encontrarás una calculadora donde puedes calcular tú mismo los costes exactos de una hipoteca , para el prestatario son cero euros. Solo paga la tasa de interés acordada.

El banco paga los impuestos de matriculación. ¡Y esta tasa impositiva se incrementó en un tercio (!) en enero de este año !

 

Kosten Hypothek auf Mallorca
hier können Sie online die Kosten einer Hypothek auf Mallorca berechnen

 

Lo que Idealista no menciona son los costos internos de cierre de una hipoteca. Ya que por ley estos son para ser pagados por el banco. Y por lo tanto tienen que ser cancelados durante todo el plazo del préstamo.

 

Kosten einer Brückenfinanzierung?

Especialmente los clientes que buscan financiación puente tienen un problema con esta situación legal: no pueden encontrar un banco en España. ¿Porqué es eso? Precisamente porque la legislatura lo dijo muy bien. Al aliviar la carga del consumidor y obligar al banco a pagar los impuestos , la ventaja para el consumidor en la financiación puente se convierte en una desventaja.

Simplemente no vale la pena que el banco apruebe el financiamiento por solo un año. ¿Por qué es así? Por el AJD, el impuesto de documentos, estamos hablando de gastos totales en el primer año para el banco del 1,5% más notario y registro. Entonces, alrededor del 2% que el banco no puede exigirte, pero aún así tiene que pagar. Incluyendo los costos de refinanciamiento, los costos totales de su financiamiento puente para el banco ascienden a 5-6% en el primer año. En los años siguientes, la carga vuelve a caer, pero para entonces ya has pagado el préstamo.

 

Finanzierung mit Eigenkapital

Entonces la pregunta es, ¿no hay una mejor manera de obtener financiamiento a corto plazo?

¿Qué otras opciones hay para conseguir financiación inmobiliaria en España? Aquí es donde entra en juego el financiamiento de capital .

O en otras palabras:

¿No hay una manera de encontrar inversores que deseen un interés del 5% al 6% por un período de un año?

Llevo años lidiando con este tema. Al fin y al cabo, tengo muchos años de experiencia en financiación inmobiliaria en España y conozco las desventajas de esta forma de financiación.

Crowdfunding Mallorca – Eigenkapital bereitstellen und hohe Zinsen kassieren

Crowdfunding Mallorca Immobilien es una forma inteligente de crear una situación win-win entre inversores y clientes de financiación.

El cliente de financiamiento pide dinero prestado a través de una campaña de crowdfunding, paga una tasa de interés del 5% y sirve a su (s) financiador (es) después de un año.

A diferencia de las conocidas campañas que conoces de muchos proveedores en Alemania, no es deseable ni necesario reunir el capital de diferentes inversores aquí en la isla. En rigor, hablamos entonces de financiación P2P. Pero aunque sea una financiación en enjambre: En Mallorca no se quiere el anonimato. Los inversores y los prestatarios deben conocerse. El apoyo del inversionista o inversionistas se disfruta más cuando todos pueden ver lo que están haciendo con el monto de su inversión. Mira este video:

 

desde terrenos edificables hasta propiedades inmobiliarias de lujo: un video explicativo muestra cómo comprar terrenos edificables en Mallorca y construir una propiedad de lujo en ellos.

 

¿Qué hace que el crowdfunding en Mallorca sea tan emocionante?

  • Anleger und Finanzierungsnehmer kennen sich persönlich. 
  • In Spanien gibt es (im Gegensatz zu Deutschland) viele Möglichkeiten, sich als Kapitalgeber abzusichern.

A diferencia de Alemania, un préstamo de crowdfunding en Mallorca no tiene por qué ser subordinado .

  • Der Darlehensvertrag kann notariell beglaubigt werden.
  • Es kann eine Abtretungserklärung vereinbart werden.
  • Es kann eine Grundschuld beurkundet werden.

Fazit

Banco de la casa: Los clientes que buscan una casa de vacaciones en Mallorca para uso propio están mejor atendidos con su banco de la casa. Sin embargo, debe haber garantía en Alemania.

Banca privada: Si solo necesitas financiación para reducir impuestos (impuesto sobre el patrimonio), entonces es recomendable acudir a una banca privada internacional.

Banco español: si ni el banco de la casa ni el banco privado quieren, entonces debes hablar con un banco español.

Equity: la financiación con equity es especialmente interesante para los inversores que buscan inmuebles en Mallorca como inversión de capital . El enfoque aquí está en los préstamos sin complicaciones y a corto plazo.

Interesante alternativa: financiación con LBS.

 

 

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