Mal im Ernst: Wer kümmert sich eigentlich um die Steuerpflicht von Immobilienbesitzern auf Mallorca?
Wahrscheinlich nur diejenigen, die es wirklich ernst meinen mit dem Kauf einer Immobilie auf der schönsten Insel der Welt.
Aber wussten Sie, dass Immobilienbesitzer auf Mallorca auch dann steuerpflichtig sind, wenn sie nicht auf Mallorca wohnen und arbeiten?
Ja. Leider ist das so. Dies gilt sowohl für Investoren als auch für Privatkunden. Der Gesetzgeber schreibt vor:
- Wer seine Mallorca-Immobilie privat hält, muss auf Mallorca eine Steuererklärung abgeben.
- Und jeder, der eine eigene Finca besitzt, muss das auch tun. Und dann auch in Deutschland.
Lesen Sie in diesem Artikel, ob Sie betroffen sind und was Sie dann zu tun haben.
Steuerpflichten gelten auch für Mallorca-Immobilien als Kapitalanlage
Zunächst einmal zu Ihrer Beruhigung: Unsere Kunden der CPH Invest GmbH sind nicht betroffen. Denn diese Kunden haben einen entscheidenden Vorteil: Sie investieren nicht direkt in Spanien, sondern profitieren Sie von unserer Expertise in diesem spannenden Immobilienmarkt und beteiligen sich an einem Immobilienprojekt. Hier finden Sie unseren Kompass, wie Sie Ihr Geld mit CPH Invest optimal anlegen können .
Bei uns finden Sie sowohl ausgewählte Grundstücke als Kapitalanlage als auch Immobilienprojekte, die wir im Rahmen des Crowdfundings von Mallorca Immobilien finanzieren.
Und wenn Sie nicht zu den zufriedenen Kunden der CPH Invest GmbH gehören?
Sie haben wahrscheinlich eine Mallorca-Immobilie „auf eigene Faust“ gekauft. Denn die ehrlichen Makler auf der Insel weisen eindeutig auf diese Situation hin.
Wann sind Sie betroffen?
Dann lesen Sie diesen Artikel. Wenn Sie sich als eigener Investor auf Mallorca an unserem Programm beteiligen und Ihr Projekt von uns betreuen lassen, informieren wir Sie natürlich rechtzeitig über Ihre Fristen (siehe oben!)
Sie wollen das Steuerproblem aussitzen? Das ist keine gute Idee. Denn Steuerhinterziehung ist in Spanien schon lange kein Kavaliersdelikt mehr. Es lohnt sich also einfach nicht, den Termin zu verpassen. Denn Sie können die Erklärung beim örtlichen Steuerberater einreichen und die Steuern sind in der Regel sehr niedrig.
Wann müssen Sie eine Steuererklärung abgeben?
Sie müssen die Steuererklärung für Immobilienbesitzer auf Mallorca einreichen, wenn Sie nicht in Spanien wohnen. Ja, Sie haben richtig gelesen: Sie müssen diese Erklärung nur abgeben, wenn Sie nicht in Spanien wohnen.
Der Grund dafür liegt im spanischen Gesetz IRNR. Wenn Sie in Deutschland wohnen, sind Sie verpflichtet, Mieteinnahmen in beiden Ländern anzugeben. Das heißt, sowohl in Spanien als auch in Deutschland.
In Spanien, auch wenn Sie dort keine Mieteinnahmen erzielt haben! Weil Sie Ihre Mallorca-Immobilie überhaupt nicht als Investition sehen.
Denn auch hier gilt die Eigennutzung als geldwerter Vorteil. Und führt daher zu pauschalen Mieteinnahmen.
Müssen Sie eine Steuererklärung abgeben? So machen Sie es richtig.
Diese Steuererklärung für Nichtansässige wird IRNR genannt. Impuesto de la rente no-residente. Wenn Sie also in Deutschland leben und arbeiten und Eigentum in Spanien besitzen, müssen Sie ein IRNR einreichen. Am besten lassen Sie dies von einem spanischen Steuerberater erledigen. Das kostet normalerweise nicht viel Geld. Und Sie haben die Verantwortung abgegeben.
Die Frist für die Einreichung der Steuererklärung endet am 31. Dezember!
Für jede Immobilie (für jedes IBI-Dokument) und für jeden Eigentümer (für jede NIF) muss eine separate Erklärung eingereicht werden. Haben Sie noch keine IBI erhalten? Erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde. Oder Sie erhalten einen Online-Zugang von ATIB.
Im Allgemeinen werden Ferienwohnungen und Ferienhäuser, die NICHT vermietet und ausschließlich privat genutzt werden, mit dem fiktiven Nutzungswert besteuert.
Worauf Eigentümer, die ihr Ferienhaus vermieten, besonders achten müssen:
diese Eigentümer müssen zusätzlich zum Formular für die Selbstnutzung eine separate Erklärung über ihre tatsächlichen Mieteinnahmen vorlegen.
In den letzten Jahren hat sich das Thema IRNR eher zu einer Schuld entwickelt. Aber wer wurde bereitwillig „vergessen“. Leider hat sich das in Zeiten knapper Kassen geändert. Außerdem haben viele Steuerzahler „vergessen“, ihre Mallorca-Immobilie in Deutschland anzumelden. Das ist im Zuge eines immer perfekteren Informationsaustausches zwischen Deutschland und Spanien keine gute Idee mehr. Steuererklärungen für Nicht-Residenten mit Immobilieneigentum in Spanien müssen von JEDEM Eigentümer abgegeben werden.
Das bedeutet: Alle im Grundbuch eingetragenen Personen müssen ihre eigene Steuererklärung für nicht in Spanien ansässige Immobilienbesitzer abgeben. Zum Beispiel Kinder, die beim Kauf der Immobilie aus steuerlichen Gründen im Grundbuch eingetragen wurden.
Was passiert, wenn die Steuererklärung nicht eingereicht wird?
Dann kann es zu Sanktionen kommen, bis hin zu einer Kontopfändung. Das sollten Sie auf jeden Fall vermeiden. Hier sind also die fünf Kernpunkte der IRNR noch einmal zusammengefasst. Auch der Weblink zum spanischen Finanzamt:
1. Jeder Nicht-Resident, der eine Immobilie auf Mallorca besitzt, ist verpflichtet, eine Einkommenssteuererklärung abzugeben. Auch wenn er weder Mieteinnahmen noch andere Einkünfte in Spanien erzielt. Das spanische Finanzamt betrachtet den fiktiven Nutzungswert Ihrer Immobilie als „Einkommen“ und möchte darauf Steuern erheben. Ausgenommen sind Spanier und Residenten (die IRPF angeben) sowie Eigentümer, die ihr Eigentum über eine Gesellschaft (z. B. eine deutsche GmbH oder eine spanische SL) halten.
2. Die Bemessungsgrundlage ist fast immer 1,1 Prozent des Katasterwertes (valor catastral). Dieser Wert kann aus dem jährlichen Grundsteuerbescheid IBI abgelesen werden, der daher vorgelegt werden muss. (Katasterwerte vor 1991 werden mit 2 % besteuert).
3. Auf dieser Bemessungsgrundlage werden Steuern in Höhe von 19 Prozent fällig.
4. Die Steuererklärung ist im Wege der autoliquidación (Selbstveranlagung) abzugeben. Der Steuerpflichtige muss nicht nur die Erklärung erstellen. Den selbst berechneten Betrag müssen Sie auch an das Finanzamt zahlen. Neuerdings kann dieser auch über das deutsche Bankkonto bezahlt werden. Sie muss dann in der Erklärung angegeben werden.
Sie können auch einen Steuerberater mit dieser Aufgabe betrauen.
5. Es muss ein Formular (modelo 210) online ausgefüllt werden, das Sie auf der Website der Agencia Tributaria (spanische Steuerbehörde) unter diesem Link finden:
https://www2.agenciatributaria.gob.es/es13/h/ie32100b.html?idi=ES
Achtung! Steuerliche Pflichten für Immobilienbesitzer auf Mallorca – viele Daten werden abgefragt:
- Spanische Steuernummer (NIE),
- Geburtsdatum, Geburtsort, Geburtsland,
- Anschrift des Hauptwohnsitzes in Deutschland,
- Adresse der Immobilie auf Mallorca, Grundsteuerbescheid (IBI)