Immobilienfinanzierung auf Mallorca mit Bank oder Eigenkapital

Immobilienfinanzierung auf Mallorca mit Bank oder Eigenkapital? Was ist besser?

In diesem Artikel erfahren Sie mehr über die drei wichtigsten Argumente gegen eine Immobilienfinanzierung auf Mallorca mit einer Bank. Aber wir sprechen natürlich auch über die Gründe, die für spanische Banken sprechen.

Viele Menschen, die den Kauf einer Immobilie auf Mallorca planen, machen sich überhaupt keine Gedanken über die Art der Finanzierung. Diese Glückspilze haben das Geld auf ihren Festgeldkonten. Und kaufen Sie das Objekt der Begierde einfach in bar. Über 60 % aller Immobilien auf Mallorca werden in bar gekauft ( Daten von 2017 ). Ohne Immobilienfinanzierung.

Das bedeutet aber auch umgekehrt: Bei rund 15.000 Transaktionen pro Jahr sprechen wir von rund 6.000 Finanzierungen auf Mallorca. Immobilienfinanzierung auf Mallorca mit einer Bank.

Grund genug, sich mit den Vor- und Nachteilen einer Immobilienfinanzierung auf Mallorca mit einer Bank näher zu befassen.

Aus meiner Beratungspraxis kenne ich die Vorurteile, die das Thema Immobilienfinanzierung auf Mallorca bei einer Bank betreffen. Hier sind die drei häufigsten Vorurteile über die Immobilienfinanzierung in Spanien:

• wer das Geld nicht hat, soll sich diesen Luxus gar nicht leisten.
• eine Ferienimmobilie ist keine Kapitalanlage. Also sollte man sie nur aus Barmitteln bezahlen.
• ich spreche lieber mit meiner Hausbank in Deutschland. Die gibt mir die günstigsten Zinsen.

Alle diese Argumente haben einen wahren Kern. Dennoch ist es sinnvoll, den weit verbreiteten Vorurteilen für und gegen eine Immobilienfinanzierung auf Mallorca mit einer Bank auf den Grund zu gehen.

Fakten anstelle von Meinungen.

Diese Argumente sprechen gegen eine Immobilienfinanzierung auf Mallorca mit Bank 

Es ist sicher wahr: Spanische Banken sind langsam, intransparent und teuer.

• Langsam was den gesamten Prozess der Prüfung angeht (rechnen Sie mindestens mit drei Monaten).
• Intransparent was das Angebot angeht: was ist ein simples Angebot, was ist eine verbindliche Zusage. Ab wann können Sie sich auf eine Kreditzusage wirklich verlassen? Schließlich möchten Sie nicht am Notartermin ohne Bank dastehen.
• Teuer nicht nur was die Gebühren angeht, sondern auch teuer im Hinblick auf Wertgutachten, Notar, Register und Steuern. Da ist es nur Augenwischerei, dass die Steuern von Gesetz wegen von der Bank getragen werden. Die Bank legt die Kosten geschickt auf den Finanzierungskunden um. Sie will ja ein Geschäft machen und nicht drauflegen.
  
  

Lohnt es sich also wirklich, eine Immobilienfinanzierung mit einer spanischen Bank in Betracht zu ziehen?

Diese Argumente sprechen für eine Immobilienfinanzierung auf Mallorca mit Bank

Es gibt durchaus Argumente, die für die spanischen Banken sprechen. Ich denke, es hängt von Ihrem Gesamtkonzept ab.

• Sie nutzen Ihr Ferienhaus meistens selbst und haben keine Sicherheiten in Deutschland, die Sie Ihrer Hausbank abtreten können.
• Eine langfristige Hypothek über 10 oder 15 Jahre ist genau Ihr Ding.
• Steuern sparen hatte Ihnen schon immer gefallen.

Ja, Sie haben richtig gelesen. Es kann möglich sein, aus steuerlichen Gründen eine Hypothek in Spanien aufzunehmen. Schließlich verringert sich dadurch die Verpflichtung zur Zahlung der Vermögenssteuer, sofern eine solche besteht. Natürlich sollten Sie dies vorher von einem Steuerberater überprüfen lassen.

Diese Fragen sollten Sie kennen:

• wenn die Immobilie keine Vermögenssteuerpflicht auslöst, ist der Gang zur Hausbank wahrscheinlich der vernünftigste Weg.
• ist das so, dann sollte über andere Gestaltungsmöglichkeiten nachgedacht werden.
• ist wirklich keine andere Alternative möglich, dann ist eine Finanzierung in Spanien geboten und genau dann sollte man eine solche prüfen.

Aber Achtung: Gerade wenn eine Finanzierung aus steuerlichen Gründen sinnvoll ist, sollten Sie nicht nur mit spanischen Banken sprechen. Es gibt nicht nur spanische Banken, die Immobilienfinanzierungen auf Mallorca anbieten. Es gibt auch eine kleine Anzahl von Privatbanken in Deutschland, Luxemburg und der Schweiz, die gerne eine Finanzierung vor Ort für Sie prüfen. In diesem Fall sollte das Objekt mindestens 2 Millionen Euro kosten.

Natürlich haben diese Banken auch den strukturellen Nachteil der hohen Kosten für eine spanische Hypothek. Aber sie sind schneller, transparenter und billiger.

Kosten einer spanischen Hypothek

Schauen wir uns also die Kostenelemente einer spanischen Hypothek genauer an. Der große Vorteil der spanischen Bank: Wenn Sie über einen langen Zeitraum finanzieren, trägt die spanische Bank die Kosten für einen Einstieg. Privatbanken im Ausland sehen das im Allgemeinen anders.

Auf dem Immobilienportal idealista finden Sie einen Rechner, mit dem Sie die genauen Kosten einer Hypothek selbst berechnen können. Für den Kreditnehmer sind es null Euro. Er zahlt nur den vereinbarten Zinssatz.

Die Bank zahlt die Zulassungssteuer. Und dieser Steuersatz wurde im Januar dieses Jahres um ein Drittel (!) erhöht!

 

 

Was Idealista nicht erwähnt, sind die internen Abschlusskosten für eine Hypothek. Denn diese sind laut Gesetz von der Bank zu zahlen. Und müssen daher über die gesamte Laufzeit des Kredits abgeschrieben werden.

 

Kosten einer Brückenfinanzierung?

Vor allem Kunden, die eine Zwischenfinanzierung suchen, haben mit dieser Rechtslage ein Problem: Sie finden keine Bank in Spanien. Warum ist das so? Eben weil der Gesetzgeber es gut gemeint hat. Durch die Entlastung des Verbrauchers und die Verpflichtung der Bank, die Steuern zu zahlen, wird der Vorteil für den Verbraucher bei der Zwischenfinanzierung in einen Nachteil umgewandelt.

Es lohnt sich für die Bank einfach nicht, eine Finanzierung für nur ein Jahr zu genehmigen. Warum ist das so? Aufgrund der AJD, der Dokumentensteuer, sprechen wir von Gesamtkosten im ersten Jahr für die Bank von 1,5 % plus Notar und Register. Also etwa 2 %, die die Bank nicht von Ihnen verlangen kann, aber dennoch zahlen muss. Einschließlich der Refinanzierungskosten belaufen sich die Gesamtkosten Ihrer Zwischenfinanzierung für die Bank auf 5-6% im ersten Jahr. In den darauffolgenden Jahren sinkt die Belastung erneut, aber bis dahin haben Sie das Darlehen bereits zurückgezahlt.

 

Finanzierung mit Eigenkapital

Die Frage ist also, ob es nicht einen besseren Weg gibt, kurzfristige Finanzierungen zu erhalten.

Welche anderen Möglichkeiten gibt es, um in Spanien eine Immobilienfinanzierung zu erhalten? Hier kommt die Eigenkapitalfinanzierung ins Spiel.

Oder mit anderen Worten:

Gibt es nicht eine Möglichkeit, Anleger zu finden, die 5 bis 6 % Zinsen für ein Jahr Laufzeit haben möchten?

Ich beschäftige mich schon seit Jahren mit diesem Thema. Schließlich habe ich viele Jahre Erfahrung mit Immobilienfinanzierungen in Spanien und kenne die Nachteile dieser Finanzierungsform.

Crowdfunding Mallorca – Eigenkapital bereitstellen und hohe Zinsen kassieren

Crowdfunding Mallorca Immobilien ist ein intelligenter Weg zur Schaffung einer Win-Win-Situation zwischen Investoren und Finanzierungskunden.

Der Finanzierungskunde leiht sich über eine Crowdfunding-Kampagne Geld, zahlt einen Zinssatz von 5 % und bedient nach einem Jahr seine(n) Geldgeber.

Im Gegensatz zu den bekannten Kampagnen, die Sie von vielen Anbietern in Deutschland kennen, ist es hier auf der Insel weder erwünscht noch notwendig, das Kapital verschiedener Anleger zu bündeln. Streng genommen spricht man dann von P2P-Finanzierung. Aber auch wenn es eine Schwarmfinanzierung ist: Anonymität ist auf Mallorca nicht erwünscht. Investoren und Kreditnehmer sollten sich kennen. Die Unterstützung durch den oder die Investoren ist angenehmer, wenn jeder sehen kann, was er mit seinem Investitionsbetrag macht. Sehen Sie sich dieses Video an:

 

 

Was macht Crowdfunding auf Mallorca so spannend?

• Anleger und Finanzierungsnehmer kennen sich persönlich. 
• In Spanien gibt es (im Gegensatz zu Deutschland) viele Möglichkeiten, sich als Kapitalgeber abzusichern.

Im Gegensatz zu Deutschland muss ein Crowdfunding-Kredit auf Mallorca nicht nachrangig sein.

• Der Darlehensvertrag kann notariell beglaubigt werden.
• Es kann eine Abtretungserklärung vereinbart werden.
• Es kann eine Grundschuld beurkundet werden.

Fazit

Hausbank: Kunden, die auf der Suche nach einem Ferienhaus auf Mallorca zur Eigennutzung sind, sind mit ihrer Hausbank bestens bedient. Allerdings sollte es in Deutschland Sicherheiten geben.

Privatbank: Wenn Sie nur eine Finanzierung benötigen, um Steuern zu sparen (Vermögenssteuer), empfiehlt sich der Gang zu einer internationalen Privatbank.

Spanische Bank: Wenn weder die Hausbank noch die Privatbank das wollen, dann sollten Sie mit einer spanischen Bank sprechen.

Eigenkapital: Die Finanzierung mit Eigenkapital ist vor allem für Anleger interessant, die Mallorca-Immobilien als Kapitalanlage suchen. Der Schwerpunkt liegt dabei auf der unkomplizierten und kurzfristigen Kreditvergabe.

Interessante Alternative: Finanzierung über die LBS.